5 Yıl Dedikleri Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu'nun Mükerrer 80. maddesine göre; ev, arsa, iş yeri gibi gayrimenkullerinizi satın aldığınız tarihten itibaren 5 tam yıl (60 ay) geçmeden satarsanız, elde ettiğiniz kâr "Değer Artış Kazancı" sayılır ve vergilendirilir. 5 yıl dolduktan sonra satarsanız, 1 milyon TL kâr da etseniz 1 kuruş vergi ödemezsiniz.
Vergi Nasıl Hesaplanır? (Endeksleme)
Devlet burada "nominal kâr"a değil "reel kâr"a bakar. Yani enflasyon etkisi düşülür.
- Maliyet Güncellemesi: Evi aldığınız aydaki Yİ-ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) ile sattığınız aydan bir önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi karşılaştırılır.
- %10 Şartı: Eğer bu iki tarih arasındaki artış %10'dan fazlaysa, alış fiyatınız bu oranda artırılır. Böylece maliyetiniz bugünkü paraya çevrilmiş olur.
- Kâr Tespiti: (Satış Fiyatı) - (Endekslenmiş Alış Maliyeti) - (Tapu Harcı + Komisyon) = Net Kâr.
- İstisna Düşümü: Net kârdan 2026 yılı için 87.000 TL istisna düşülür. Kalan tutar üzerinden gelir vergisi (%15-%40 arası) ödenir.
Hangi Giderleri Düşebilirsiniz?
Kabul Edilen Giderler
- Satıcı olarak ödediğiniz %2 Tapu Harcı.
- Aldığınızda ödediğiniz %2 Tapu Harcı.
- Emlakçıya ödenen, faturalı komisyon bedeli.
- Eve yapılan kombi, mantolama gibi "değer artırıcı" masraflar (Fatura şart).
Düşülemeyenler
- Kredi faiz ödemeleri (Tartışmalı olsa da genelde gider kabul edilmez).
- Boyama, tamirat gibi rutin bakım masrafları.
- Faturasız yapılan ödemeler.
Miras ve Bağış İstisnası
İvazsız İktisap
Eğer ev size miras yoluyla kaldıysa veya birisi size bağışladıysa (ivazsız), bu gayrimenkulü ne zaman satarsanız satın DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ ÖDEMEZSİNİZ. 5 yıl kuralı miras mallarında geçerli değildir, yarın bile satsanız vergi çıkmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Vergi ne zaman ödenir?
Satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında (1-31 Mart) beyanname verilir. Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenir.
Topraktan (Kooperatif) alınan evlerde süre ne zaman başlar?
Kural olarak tapu tescil tarihi esastır. Ancak fiilen kullanımın (su, elektrik aboneliği vb.) daha önce başladığını ispatlarsanız, mahkeme kararıyla fiili kullanım tarihi başlangıç kabul edilebilir.
Eksik Beyan Riski
"Daha az vergi çıksın" diye satış bedelini düşük gösterirseniz; hem tapu harcı cezası yersiniz, hem de evi alan kişi 5 yıl içinde satmak isterse "alış bedeli düşük göründüğü için" çok yüksek vergi ödemek zorunda kalır. Bu durum alıcı ile aranızda ciddi sorun yaratır.
Özet ve Pratik Kullanım
Değer artış kazancı vergisi hesaplayıcısı kullanırken önce alış ve satış tarihlerinizi doğru girin. Tapudaki alış ve satış bedellerini eksiksiz yazın. Gider olarak tapu harcı, emlakçı komisyonu ve değer artırıcı tadilat masraflarınızı toplayıp tek alana girin. Araç, ÜFE endekslemesini simülasyon amacıyla uygular; gerçek beyan için vergi danışmanınızla Yİ-ÜFE tablolarını kullanmanız gerekir. Kârınız 87.000 TL'nin altındaysa beyanname vermenize gerek yoktur. Mirastan kalan malda bu vergi yoktur; ivazsız intikalde 5 yıl şartı aranmaz.
Kooperatif ve Topraktan Alma
Kooperatif veya toplu konut projelerinden ev aldıysanız, iktisap tarihi genelde tapu tescil tarihidir. Ancak fiili kullanımın (su, elektrik aboneliği vb.) daha erken başladığını belgelerle kanıtlayabilirseniz, mahkeme kararıyla fiili iktisap tarihi kabul edilebilir. Bu durum 5 yıl hesabında size avantaj sağlayabilir.
Birden fazla gayrimenkul satışınız varsa, her birini ayrı ayrı hesaplayıp beyannamede toplarsınız. İstisna tutarı (87.000 TL) toplam kâra bir kez uygulanır; her satışta ayrı ayrı değil.
Taksitli satışlarda her taksit ayrı gelir yılına ait sayılır. Örneğin 2023'te iki taksit, 2026'te üç taksit aldıysanız her yılın kârı o yılın beyanına dahil edilir. ÜFE endekslemesi de her taksit için o ayın endeksiyle yapılır.
Ödenme Takvimi
Satışı 2026 yılında yaptıysanız, 2025 yılı Mart ayında (1-31 Mart) yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir. Vergi iki eşit taksitte ödenir: Mart ayında ilk taksit, Temmuz ayında ikinci taksit. Erken ödemede indirim yoktur ancak gecikmede her ay gecikme zammı uygulanır. Beyanname süresini kaçırmamak önemlidir.
Birden fazla gayrimenkul satışında her biri ayrı hesaplanır, kârlar toplanır. İstisna (87.000 TL) toplam kâra bir kez uygulanır. Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve değer artırıcı masraflar gider olarak düşülebilir; faturalarınızı saklayın.
Bu hesaplama aracı bilgilendirme amaçlıdır. Kesin vergi tutarı için mali müşavirinize danışın veya vergi dairesinden bilgi alın. Yasal mevzuat değişikliklere tabidir.
ÜFE endekslemesinde alış ayı Yİ-ÜFE ile satış öncesi ay Yİ-ÜFE karşılaştırılır. %10'dan fazla artış varsa maliyet güncellenir. 2026 istisna 87.000 TL; bu tutarın altındaki kâr vergilendirilmez.
Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve değer artırıcı masraflar giderdir. Miras ve bağışta vergi yoktur. Kooperatif evlerde fiili kullanım tarihi mahkeme ile ispatlanırsa 5 yıl erken başlayabilir.
Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer 80. madde 5 tam yıl kuralını koyar. Dövizle alım-satımda kur farkı da hesaplamaya dahil edilir. Beyanname Mart ayında verilir, vergi Mart ve Temmuz'da iki taksitte ödenir.
Bu araç ÜFE endekslemesini simülasyon amacıyla uygular; gerçek beyan için Yİ-ÜFE tabloları kullanılmalıdır. Kâr 87.000 TL altındaysa beyan gerekmez. İvazsız intikal (miras, bağış) bu vergiden muaftır. Taksitli satışta her taksit o yılın beyanına dahil edilir. Gider belgelerini saklayın; tapu harcı emlakçı komisyonu değer artırıcı masraflar düşülebilir. Yİ-ÜFE tabloları TÜİK'ten alınır. Simülasyon gerçek beyan yerine geçmez. Mali müşavir veya vergi dairesi ile teyit alın. 5 tam yıl dolmadan satış vergilendirilir. Kooperatif evde fiili kullanım tarihi mahkeme ile ispatlanabilir. Mart beyanı Temmuz'a kadar iki taksitte ödenir. Gider belgelerini saklayın. ÜFE %10'dan fazla artarsa maliyet güncellenir.