Kritik Güncelleme: %25 Sınırı Kalktı!
Hükümet tarafından konut kiralarına getirilen %25 zam sınırı uygulaması 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Artık konut kiralarında da, tıpkı iş yerlerinde olduğu gibi TÜFE (12 Aylık Ortalama) oranı tavan kabul edilmektedir.
Yasal Kira Artış Oranı Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre; kira sözleşmeleri yenilenirken, artış oranı bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalarını geçemez. Bu oran "tavan" niteliğindedir. Taraflar anlaşırsa bu oranın altında zam yapabilirler, ancak üstünde yapamazlar.
Yanlış
O ayki enflasyon
Yanlış
Geçen yılın aynı ayına göre
Doğru (Yasal)
Son 1 yılın hareketli ortalaması
5 Yıl ve 10 Yıl Kuralı Detayları
5. Yıl: Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesinin 5. yılı dolduğunda (6. yıla girerken), yeni kira dönemi için mülk sahibi "TÜFE oranı düşük kaldı, piyasa rayici çok arttı" diyerek dava açabilir.
- TÜFE sınırı uygulanmaz.
- Bilirkişi emsal evlerin kiralarına bakar.
- Hakim, eski kiracı olduğu için %10-%20 "hakkaniyet indirimi" uygulayarak kirayı belirler.
10. Yıl: Sebepsiz Tahliye Hakkı
Kanun, kiracıları sonsuza kadar korumaz. 10 yıllık uzama süresi dolan (toplamda 11 yıllık) kiracıyı, mülk sahibi hiçbir gerekçe göstermeksizin evden çıkarabilir.
- Tahliye için sözleşme bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtarname çekilmelidir.
- Dava açılmasına gerek kalmadan tahliye süreci başlatılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği
Günümüzde ev sahipleri kiralama yaparken "Tahliye Taahhütnamesi" de imzalatmak istemektedir. Bunun geçerli olması için çok önemli 3 şart vardır:
- Tarih: Taahhütname, kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmamalıdır. Sözleşmeden en az 1-2 hafta sonra imzalanmış olmalıdır. (Yargıtay "baskı altında imzalandı" diyerek iptal edebilir).
- Yazılı Olmalı: Sözlü taahhüt geçersizdir.
- Özgür İrade: Kiracı hür iradesiyle imzaladığını beyan etmelidir.
Arabuluculuk Şartı (Yeni!)
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit ve tahliye davaları açılmadan önce dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Mülk sahibi veya kiracı, arabulucuya gitmeden ve "anlaşamadık tutanağı" almadan doğrudan mahkemeye dava açamaz, açarsa dava usulden reddedilir.
Kira Vergisi ve Emlak Bağlantısı
Mülk sahibi kira geliri elde ettiğinde bu gelir gelir vergisine tabidir. Kira vergisi hesaplama aracı ile beyan edilecek kira geliri üzerinden ödenecek vergiyi hesaplayabilirsiniz. Kira artışı ile birlikte vergi matrahı da artar; gelir vergisi dilimleri yıllık toplam kira gelirine göre belirlenir. Emlak vergisi ise taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır ve kira ile doğrudan bağlantılı değildir. Kira artış hesaplama sonrası yeni kira bedelini vergi planlamanızda da göz önünde bulundurun.
Depozito ve Kira Artışı
Depozito, kiracının güvencesi olarak mülk sahibine bırakılan tutardır. Kira artışı depozitoya uygulanmaz; ancak sözleşme yenilenirken taraflar depozitoyu da güncelleyebilir. Depozito faizi (TÜFE oranında) kiracıya iade edilirken hesaplanabilir. Kira stopajı iş yerleri için farklı kurallar içerir; konut kirasında stopaj genelde yoktur.
Özet ve Pratik Kullanım
Mevcut kira bedelini ve TÜİK 12 aylık TÜFE oranını girin. 1 Temmuz 2024 itibarıyla konutlarda %25 sınırı kalkmıştır; artık hem konut hem iş yeri kiralarında 12 aylık TÜFE ortalaması tavan olarak uygulanır. Zam hakkı sözleşme yenilenme tarihinde doğar. 5 yıl dolunca kira tespit davası, 10 yıl dolunca sebepsiz tahliye imkanı vardır. Arabuluculuk zorunluluğu 2023 Eylül'den itibaren kira davalarında geçerlidir.
Yasal Zorunluluk
Kiraya esas TÜFE, sözleşmenin yenilendiği ayı takip eden ayın TÜİK verisiyle alınır. Örn: Ekim 2026'te yenilenecek sözleşme için Eylül TÜFE kullanılır. Taraflar yasal oranın altında anlaşamaz; üstünde anlaşabilir. Mülk sahibi TÜFE+5 puan teklif edemez; yasal sınır aşılamaz.
TÜFE Oranı Nereden Bulunur?
TÜİK web sitesinde "Tüketici Fiyat Endeksi" sayfasından "On İki Aylık Ortalama Değişim" sütununa bakın. Aylık veya yıllık TÜFE değil; sadece 12 aylık ortalama yasal kira artışında kullanılır. Araç güncel oranı otomatik çekebilir; manuel girişte doğru sütunu kullanın.
Kira sözleşmesi yenileneceği zaman mülk sahibi yazılı bildirimle TÜFE oranında zam talep edebilir. Kiracı bu oranı kabul etmezse arabuluculuk zorunludur; anlaşamazlarsa mahkeme yoluna gidilir. Kira artış hesaplama ile yeni kira bedelini önceden öğrenip bütçenizi planlayın. Kira vergisi hesaplama mülk sahipleri için; emlak vergisi hesaplama taşınmaz değeri üzerinden yapılır. Zam zamanı sözleşme yenilenme tarihidir; o tarihte TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE oranı uygulanır.
İş Yeri Kiraları
İş yeri kiralarında da aynı TÜFE kuralı geçerlidir; 1 Temmuz 2024'ten itibaren konut-ticari ayrımı (kira zam tavanı bakımından) kalkmıştır. Kira stopaj hesaplama iş yeri kiracıları için vergi kesintisi hesaplar. Kira artış hesaplama hem konut hem ticari kiralar için geçerlidir. TÜFE oranı TÜİK'ten güncel alınmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Evden "Oğlum Oturacak" diye çıkardılar, kiraya verdiler?
Eğer mülk sahibi "ihtiyaç nedeniyle tahliye" davası ile sizi çıkarıp, 3 yıl geçmeden evi başkasına kiralarsa; size son 1 yıllık kira bedeliniz tutarında tazminat ödemek zorundadır.
Başka eve taşınırsam zam yapabilir miyim?
Yeni kiralanan evlerde "yasal zam oranı" diye bir şey yoktur. İlk kira bedeli serbest piyasa koşullarına göre mülk sahibi ile kiracı arasında pazarlıkla belirlenir.
Aidat kiradan sayılır mı?
Hayır. Aidat (apartman giderleri) kira bedelinden ayrıdır ve bina yönetimine ödenir. Ancak kiracı aidatı ödemezse, mülk sahibi bunu da tahliye sebebi yapabilir.
Zam Zamanı
Kira artışı, sözleşmenin yenilendiği ay yapılır. Örneğin kontratınız 15 Ekim 2023'te başladıysa, ilk zam 15 Ekim 2026'te yapılır. O tarihte açıklanan (Eylül ayı verilerini içeren) TÜFE oranı esas alınır.